En el último `Consultorio Jurídico´ –22 de junio-, Manuel Lamela, responsable de la Sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid, respondió a la duda de C.L.P . El oyente explicó que hace trece años arrendó unas tierras en la comunidad de Castilla-La Mancha. Se renovó cada cinco años y en 2016 hizo la última renovación. En el programa escuchó un caso relacionado con este tipo de contratos y el peligro que puede suponer para los dueños de las tierras.
«Esto me dejó muy inquieto, por no saber exactamente en qué situación me encuentro con respecto al arrendatario, una persona que posee muchas propiedades y en el que he tenido confianza al realizar este contrato hasta ahora. Me ha surgido un temor y un miedo al no saber si estoy un poco despistado y puedo correr algún peligro con respecto a la propiedad de esas tierras, por no saber en qué situación me encuentro».
Respuesta
Para poder profundizar con mayor grado de detalle en los derechos que le amparan, precisaríamos conocer con más exactitud los términos del arrendamiento de las tierras a las que se refiere y si éste se llevó a cabo a través de un contrato verbal o escrito.
En todo caso, es importante decir que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1278 del Código Civil, “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”, los contratos se consideran plenamente válidos cualquiera que sea la forma en que se haya celebrado el contrato (verbal o escrita).
Por tanto, aun cuando se tratara de un acuerdo verbal entre las partes, la validez y obligatoriedad de lo acordado es igual de válida que si el contrato se hubiese celebrado por escrito. Además, en diciembre de 2005 se incluyó en la Ley de arrendamientos rústicos una presunción de existencia de arrendamiento en el supuesto de que el arrendatario se encuentre en posesión de la finca.
Así, dispone el art. 11 de la Ley de arrendamientos rústicos en el que “1. Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados. A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca. La escritura pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su, inscripción en el Registro de la Propiedad.”
En el caso de que no quisiera renovar de nuevo el contrato de arrendamiento, le recordamos lo dispuesto en el art. 12. 3 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, “El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.”
Conforme a la información que nos indica, la última renovación del arrendamiento se realizó en 2016, por lo que, si no se produce notificación previa por su parte con un año de antelación, quedaría automáticamente renovado en el año 2021.
Si bien desconocemos los términos y condiciones del arrendamiento que usted tiene acordado con el arrendatario, esta circunstancia no debería ser un problema en lo que a la titularidad de las tierras se refiere.
De cualquier modo, de cara a evitar posibles problemas, queremos referir la importancia de que los contratos o acuerdos entre las partes se formalicen siempre por escrito, en aras de garantizar a ambas partes una seguridad jurídica y evitar las complicaciones que supone ejercer los derechos que corresponden a cada parte por no constar éstos debidamente reflejados en un contrato.
Escuche la respuesta de Manuel Lamela (AGROPOPULAR, 22 de junio de 2019)
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