Consultas realizadas por R.G.C: nuestra madre (viuda) es propietaria (bien privativo) de una finca de olivar (secano), que tiene arrendada a uno de nuestros hermanos. Actualmente, en el contrato de arrendamiento no se especifica que los derechos de pago básico a la finalización del mismo, reviertan a la arrendadora (en este caso, nuestra madre).
¿Es posible realizar una modificación al contrato vigente actualmente, que recoja esa reversión de los derechos de pago básico a la arrendadora?
Según el Grupo Acountax, sin ver el contrato, cabe afirmar que si ambas partes están de acuerdo en que se modifique el contrato a este respecto, efectivamente podría firmarse por las partes la anexión de una adenda al actual contrato, en el cual ambas partes acordasen la inclusión de esta cláusula, o incluso un nuevo contrato.
¿Afecta esa modificación a la duración del contrato (5 años), que cumple el 01/09/2018?
En tanto que así se establezca en la adenda que va a ser anexada al contrato, no afectaría al plazo previamente establecido. A este respecto, deberá hacerse constar, que “En lo no modificado por el presente documento, permanecerán en vigor los restantes términos y condiciones del contrato de fecha (…), cuyo contenido ambas partes ratifican en toda su extensión”
¿Cabría realizar un nuevo contrato (5 años), en sustitución del actual, recogiendo esa reversión de los derechos de pago básico, antes de la finalización del actual contrato de arrendamiento?
De conformidad con lo dispuesto en el art. 24 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos “El arrendamiento termina: (…) c) Por mutuo acuerdo de las partes”.
Por tanto, las partes, de mutuo acuerdo, podrán resolver el presente contrato y acordar la firma de un nuevo contrato en los nuevos términos que ambos hayan pactado, siempre teniendo en cuenta, para la redacción de dicho nuevo contrato, las limitaciones o especificidades que la propia normativa establece.
En caso de fallecimiento de nuestra madre sin haberse realizado la modificación o nuevo contrato recogiendo la reversión de los derechos de pago básico, a la arrendadora. ¿Qué efectos tendría esa situación, respecto al futuro reparto de la herencia? ¿Esos derechos de pago básico a quién corresponderán y cómo se liquidarán y/o compensarán entre los herederos?
De acuerdo con lo dispuesto en la Circular de Coordinación 1/2017 (Subdirección General de Ayudas Directas), se establece “3.1.9. Herencias, legados y usufructos de derechos de pago básico (0 % de peaje). Requisitos:
- Existencia de una comunicación de cesión de derechos firmada por el cesionario. Se utilizará para su comunicación a la GPB (Base de datos de gestión de derechos de pago básico) el tipo de cesión codificado como HE.
- En los casos de herencias yacentes, se considerará la figura del representante o administrador de la comunidad hereditaria, debidamente acreditado, en tanto tenga lugar el reparto de la herencia.
- No es exigible la condición de agricultor activo al heredero en caso de que éste ceda definitivamente todos los derechos a uno o varios terceros que sí sean agricultor activo. Esta última cesión podrá ir acompañada de compra de tierras o de arrendamiento de tierras, pero se comunicará como cesión definitiva de derechos (venta o donación) con tierras, según lo establecido en el epígrafe 3.1.4 de esta Circular. En el caso de no ir acompañada de tierras, esta cesión responderá a lo establecido en el epígrafe 3.1.1, 3.1.2 o 3.1.3, según el caso.
- Documentos públicos que acrediten fehacientemente la herencia o acuerdo acreditado entre los herederos que determine el reparto de derechos, que primará sobre el anterior.”
En este sentido, y partiendo de la base de que es su madre la titular de los derechos, y que éstos han sido cedidos a su hermano, mediante contrato por escrito o de forma verbal, y que, por tanto, su hermano actualmente viene cobrando los mismos con arreglo a lo dispuesto en la legislación y en el contrato, del cual desconocemos su contenido, en elsupuesto de fallecimiento de su madre con carácter previo a la finalización del contrato, su hermano tendría derecho a continuar por el tiempo restante tanto del arriendo de la finca como de los derechos ligados a la misma y otorgados por su madre.
En el supuesto de que el contrato hubiese finalizado con carácter previo al fallecimiento de su madre, todos los derechos propiedad de su madre, revierten a la misma.
En todo caso, estos derechos formarán parte de la herencia con el valor que corresponda a los mismos, y se adjudicarán por vía de partición según se haya dispuesto en el testamento.
A este respecto, es importante añadir que, aun cuando se exige para poder ser beneficiario de la PAC que se cumplan los requisitos que establece la normativa, no será exigible la condición de “agricultor activo” al heredero, quien lógicamente no podrá activar dichos derechos, puesto que no reúne los requisitos para ello, pero sí que podrá ceder los mismos a uno o varios terceros o herederos que cumplan los requisitos para lo cual dicho derecho podría ser adjudicado como parte de su herencia.
