Detalles sobre la división de una parcela con pozo que pertenece a varias personas

La consulta que abordó el sábado 3 de noviembre en Agropopular Manuel Lamela, presidente de la sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid, fue la siguiente: «Es el caso de una parcela agrícola de 12 hectáreas de regadío con pozo que pertenece en proindiviso a tres hermanos. Si un hermano le compra su parte a otro, ¿pagaría por la compra ITP o AJD por poder considerarse disolución de condominio? ¿Para tributar por AJD sólo se podría si compra toda la propiedad al resto de copropietarios o no cabría en ningún caso? ¿Se puede aplazar o fraccionar el pago de estos impuestos?
Si hay que realizar deslindes y no hay acuerdo. ¿Quién decide la parte que se queda cada propietario? ¿Hay algún procedimiento judicial específico para resolver estos casos? ¿Qué gastos e impuestos habría que pagar para hacer escrituras independientes? ¿Tendría que compensar al resto el propietario que se quede con el pozo o con mejor zona de acceso?

Si no hay acuerdo entre las partes ¿Se puede realizar un procedimiento judicial de disolución de condominio por desmejorar el valor la división? ¿Se puede arrendar toda la parcela si está conforme la mayoría? ¿Habría algún problema si no figura en contrato un propietario?»

Respuesta

Lamela explicó que, en primer lugar, desconocen los antecedentes detallados que precisa una consulta de estas características, por lo que únicamente van a poder responder a esta pregunta de una manera más genérica, recomendándole que acuda a un despacho de abogados especializado en este tipo de asuntos para que pueda, en vista de toda la documentación e información que le aporte, valorar las actuaciones procedentes.

Respecto a la primera de las cuestiones que plantea, queremos únicamente referir que los impuestos son única y exclusivamente una cuestión de índole tributaria que en nada afectan a la validez del negocio jurídico del cual traen causa.

En el caso general de una comunidad/condominio constituida por un solo bien indivisible, cuando los comuneros acuerdan la extinción del condominio adjudicando el bien a uno y compensando a los demás en proporción a sus cuotas, la disolución no constituirá una transmisión patrimonial que deba tributar por la modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentaos (en adelante ITP y AJD).

La inexistencia de transmisión patrimonial y la consiguiente no sujeción por la modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” del ITP y AJD determina la sujeción a la cuota gradual de “Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales”, de la escritura de disolución en tanto concurran los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto.

Pero en el caso planteado de que un hermano le comprase su parte a otro en la comunidad no se extingue ésta sino que simplemente se reduce en cuanto al número de miembros. Pues bien, es en estos casos donde nos encontramos con que las soluciones dadas por los Tribunales han sido variadas y a veces contradictorias. Así las razones esgrimidas en muchas Sentencias, en estos supuestos de “disolución parcial”, para considerar sujetos estos negocios jurídicos a la modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” del ITP y AJD, y no aplicar la exención, suelen ser las siguientes:

1- La extinción total del condominio es preceptiva.
2- existencia de una transmisión de las cuotas sujeta al impuesto.
3- Imposibilidad de aplicar la analogía en las exenciones tributarias.
4- La finalidad de la exención es disolver la comunidad, lo que no tiene lugar cuando ésta subsiste, aunque se reduzcan sus miembros.
5- Interpretación literal del art.7.2.B) del texto refundido del Impuesto, que exige, para la exención, la adjudicación «a uno».

Por ello le reiteramos la recomendación de que acuda, con toda la documentación necesaria, a un despacho de abogados especializado en el que puedan analizar su caso concreto.

Fraccionar pago del ITP y AJD

En otro orden, efectivamente existe la posibilidad de aplazar o fraccionar el pago del ITP y AJD. Este tributo está cedido a las Comunidades Autónomas por lo que habrá que consultar su normativa específica para conocer los requisitos necesarios para la concesión del aplazamiento o fraccionamiento del pago. Generalmente hasta un importe (entre 18 y 30 mil euros) conceden el aplazamiento/fraccionamiento sin necesidad de aportar garantía, y para cantidades mayores ya habrá que aportar aval, garantía hipotecaria, etc. Lo que hay que pagar en caso de concesión son intereses de demora (que actualmente son el 3,75%).

En lo que respecta al deslinde de la finca, entendemos que no procede como tal el ejercicio de la acción de deslinde por cuanto que, de acuerdo con lo que nos informa, aun no se ha procedido a la disolución del condominio. Nuestro Código Civil plantea la cuestión relativa a la disolución de la cosa común en los arts. 392 y siguientes.

Así, dispone el art. Artículo 400 del Código Civil que “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”, matizándose en el art. Artículo 401 del Código Civil que “Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.”

En cuanto al procedimiento para proceder a la división de la cosa común, dispone el artículo 402 del Código Civil que “La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes. En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.”

Finalmente, queda establecido en el artículo 404 del Código Civil que “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”

Por tanto, la división de la cosa común puede hacerse:

• Por los propios propietarios.

• Por árbitros o amigables componedores.

• División judicial. En este caso, de conformidad con los artículos que regulan la división de la cosa común, habrá de estarse a lo que establece el propio Código Civil sobre la división de herencias, siendo de aplicación lo establecido en el art. Artículo 1062 del Código Civil, en el que se señala que “Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.”

¿Se puede arrendar si está conforme la mayoría?

Finalmente, en relación a su última consulta, dispone el art. Artículo 398 Código Civil que “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.”

Por tanto, el acuerdo deberá ser adoptado por mayoría siendo necesario que dicho contrato sea suscrito por todos los propietarios del bien.

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