En el último `Consultorio Jurídico´ –29 de junio-, Manuel Lamela, responsable de la Sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid, respondió a la siguiente duda de J.A.L:
«Dos hermanas propietarias de tres tierras de secano, la una de dos tierras y la otra de una, subscribieron como arrendatarias un contrato único de arrendamiento con un familiar el 30 de octubre de 2011, estableciendo en el mismo que éste dejaría las tierras a la entera y libre disposición de aquéllas el 30 de octubre de 2016. Pero el arrendatario les notificó verbalmente unos meses antes del 30 de octubre de 2016 que, como no le habían comunicado su deseo de recuperar las fincas con el año de antelación que establece la ley vigente, entendía que el arrendamiento se prorrogaba por otros cinco años, es decir, hasta finales de octubre de 2021».
El oyente nos preguntó: «para poder recuperar las tierras al finalizar la prórroga ¿la comunicación de forma fehaciente al rentero ha de hacerse en cualquier fecha antes del 30 de octubre de 2020, pero dentro de 2020, o puede hacerse con más antelación todavía, es decir, por ejemplo, en mayo de 2019?»
«¿Sería válido un burofax que fue enviado al rentero con certificación de contenido y acuse de recibo el 26 de enero de 2017 firmado por las dos propietarias comunicándole su deseo de recuperar las fincas al finalizar el 30 de octubre de 2021? Una de las propietarias, la que tenía una sola finca, ha fallecido recientemente y hay 3 hermanos herederos ¿deberían firmar los 3 herederos junto con la otra propietaria un nuevo burofax en caso de no ser válido el enviado el 26.01.2017? ¿Podrían hacer un poder dos de los herederos a nombre del tercer hermano para estos menesteres?»
Respuesta
Partiendo de la base de que el contrato firmado se encuentra sujeto a la Ley de arrendamientos rústicos, lo que no podemos confirmar puesto que desconocemos este aspecto concreto, dispone el art. 12 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos “1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor. 2. Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente.”
Es decir, la Ley obliga a que el contrato fije, como mínimo, una duración de 5 años, si bien, las partes pueden acordar una duración mayor del contrato, y en ese caso, el contrato estará en vigor por el tiempo pactado entre las partes.
Una vez finalice el plazo de duración del contrato pactado entre las partes, deberá estarse a lo dispuesto en el art. 12. 3 de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, “El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.”
Es por ello que nuestra recomendación es que, aun cuando las partes han pactado que el plazo era improrrogable, el arrendador comunique al arrendatario su voluntad de recuperar la posesión de las fincas al menos un año antes de la fecha de duración del contrato, para que de esta forma, conste su voluntad de rescindir el contrato.
En cuanto al plazo que se establece en la ley para comunicar la voluntad de rescindir el contrato debe ser siempre con un año de antelación, es decir, si como Ud. plantea el contrato finaliza en octubre de 2021 deberá hacerse antes de octubre de 2020, pudiendo ser, por tanto, válido que la comunicación se haga en mayo de 2020.
En cuanto a la comunicación remitida por las dos propietarias y habida cuenta que una de ellas ha fallecido, recomendamos que se remita de nuevo el burofax, esta vez con los herederos de la hermana fallecida, para que conste también la expresa voluntad de rescindir el contrato por parte de los nuevos propietarios de la finca. De esta forma, el arrendatario tendrá expresa constancia de que los actuales propietarios también tienen la voluntad de que dicho contrato se rescinda.
La comunicación, de conformidad con lo previsto en el art. 398 del Código Civil, debe ser enviada por todos los herederos, siendo válido el apoderamiento a uno de ellos. Así, para esta cuestión, le recomendamos que acuda a una Notaría en la que le informarán de todo ello.
Escuche la respuesta de Manuel Lamela (AGROPOPULAR, 29 de junio de 2019)
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