En el último `Consultorio jurídico´ -emitido en Agropopular el 21 de julio-, Manuel Lamela, presidente de la Sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid, respondió a la siguiente consulta: «Mi hermana y yo heredamos en 2015 unas fincas de un tío nuestro. Sus tierras eran cultivadas por su hermano desde 2001, mediante aparcerías con un contrato verbal, el cuál desconocemos. Posteriormente en 2014 al retirarse este, esas tierras son cultivadas por su hijo. Hemos comunicado al final de la campaña pasada fehacientemente al hijo (que es mi primo), que no queremos continuar con el contrato que les vinculaba. (No lo hemos hecho antes, pues a pesar de haberlo realizado no lo hicimos de manera fehaciente)».
El oyente añadió que «en teoría al final de esta campaña nos tendría que dejar las tierras, pero nos informa que no lo va a hacer, porque está dispuesto a realizar la conversión de aparcería a arrendamiento por una duración de seis años».
La pregunta es la siguiente: ¿Esto es posible? ¿Que podemos hacer?
Además, indico que su tío «tenía también otras fincas en común con su hermano agricultor y otros hermanos, las cuales, ahora en estos momentos, se encuentran en los últimos trámites de una extinción de condominio. El oyente pregunta, ¿Es válido comunicarle ahora fehacientemente a mi primo la cancelación del contrato de aparcerías para las tierras resultantes de la extinción que se producirá durante esta campaña que está por empezar?
Respuesta
Lamela contestó que partiendo de la premisa enunciada por el oyente, de que efectivamente nos encontramos ante un contrato verbal de aparcería, de conformidad con lo establecido en la legislación vigente, la duración del contrato será la que ambas partes hayan pactado de común acuerdo, y en defecto de pacto sobre este punto, se estimará que es de un año agrícola.
En este sentido, queremos resaltar que desconocemos qué tipo de acuerdo se podría haber establecido por las partes sobre la duración del contrato. Ahora bien, partiendo de que nada se hubiera pactado sobre la duración del mismo, como así parece indicar, ésta será de un año agrícola o, en su caso, el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo, pudiendo prorrogarse de año en año de común acuerdo entre las partes.
Por ello, si alguna de las partes quisiese unilateralmente rescindir el contrato, deberá notificar, en efecto, fehacientemente la voluntad de rescindir el contrato, para lo cual, la ley exige que se remita dicho requerimiento con al menos seis meses de antelación. Según el relato de la persona que nos hace la consulta, todo parece indicar que ha seguido este procedimiento.
Ahora bien, una vez realizada la comunicación fehaciente, y de conformidad con lo que legislación establece, a la finalización de dicho contrato de aparecría, cabe señalarse que si usted., como titular de la finca, pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendrá derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento.
De igual forma, el aparcero tendrá derecho a las prórrogas que se establecen en la legislación, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcería.
Por ello, evidentemente, si se pretende suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero, debe conocer que, de conformidad con la Ley de arrendamientos rústicos, concretamente con el art. 31, el aparcero sí que tiene un derecho preferente para la suscripción de dicho contrato de arrendamiento. Ahora bien, para ello es necesario que finalice el contrato de aparcería y que efectivamente el titular de la finca desee suscribir un contrato de arrendamiento.
En efecto, la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos, recoge lo siguiente:
Artículo 28. Contrato de aparcería.
1. Por el contrato de aparcería, el titular de una finca o de una explotación cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones.
2. Se presumirá, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcería no comprende relación laboral alguna entre cedente y cesionario; de pactarse expresamente esa relación, se aplicará, además, la legislación correspondiente.
Artículo 31. Duración.
La duración del contrato será la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimará que es la de un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un período de un año, en los mismos términos que los señalados para el arrendamiento en el artículo 12. En los contratos de duración anual o inferior, la notificación previa de finalización del contrato se efectuará, al menos, con seis meses de antelación.
Si se hubiera convenido la aparcería para la realización de un cultivo determinado, con la excepción de los leñosos permanentes, y siempre que dicho cultivo tenga una duración superior a un año, el plazo mínimo de duración será el tiempo necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.
A la finalización del contrato de aparecería, si el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendrá derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento. Asimismo tendrá derecho a las prórrogas que en esta ley se establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcería.
En resumen, partiendo de la información disponible y sin conocer en profundidad todos los antecedentes, la petición que ha recibido de su primo sobre la conversión de la aparcería a contrato de arrendamiento está recogida en nuestro ordenamiento jurídico.
En relación a la segunda cuestión que nos comunica, entendemos que actualmente la finca es propiedad en proindiviso de diversas personas, por ello, debe saber que, de conformidad con el Código Civil, y teniendo en cuenta que nos encontramos ante una comunidad de bienes, por cuanto que en este momento no se ha extinguido el condominio, cualquier acto de administración sobre la cosa requerirá el voto favorable de la mayoría de los partícipes, es decir, únicamente se podrá extinguir dicho contrato si la mayoría de los partícipes (siempre teniendo en cuenta porcentaje de participación) está de acuerdo en dicho acto.
Específicamente, esta circunstancia queda recogida en el Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil, en su artículo 398:
Artículo 398.
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.
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