En el `Consultorio jurídico´ del 6 de junio, Manuel Lamela, responsable de la sección de Derecho Agroalimentario del Colegio de Abogados de Madrid, respondió a la consulta de un oyente (Rubén): «Mi madre quiere vender unas tierras de secano en Navarra, donde se cultiva actualmente cereal. Desde hace unos 30 años, esas tierras las tiene arrendadas en régimen de explotación a un agricultor, aunque no existe ningún tipo de contrato por escrito ni vinculación entre ambas partes, más allá del mínimo ingreso económico en cuenta, que le hace el arrendatario y que por seis robadas y media (es decir, 56 áreas y 16 centiáreas), no llega a los 100 euros anuales. Entendemos, por otra parte, que él percibe los ingresos de la PAC porque mi madre, evidentemente, jamás los ha percibido».
Teniendo en cuenta todo esto ¿con cuánto tiempo se debe avisar al arrendatario de la intención de vender las tierras? ¿Cuál es el mecanismo para ello? Asimismo, también preguntó quiere saber ¿qué derechos de compra tiene el actual arrendatario frente a posibles ofertas de otros agricultores interesados en esas tierras?
Respuestas
En primer lugar, los arrendamientos que se hubieran iniciado antes del 25 de julio 1995, se rigen por la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, que establecía una duración máxima (prórrogas incluidas) de 21 años.
Por ello, aquellos arrendamientos que continúen a pesar de haberse iniciado en fechas anteriores al 25 de julio de 1995, se entiende que se están prorrogando anualmente de acuerdo con lo previsto en el art. 1.577 del Código Civil, manteniendo los elementos esenciales que tenía dicho contrato, entre ellos, el derecho de adquisición preferente, conforme a lo previsto en el capítulo IX de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.
Respecto al derecho de adquisición preferente que señala en su pregunta, el arrendador/transmitente debe informar de forma fehaciente (por medio de burofax) al arrendatario de su propósito de vender la finca, indicándole los elementos esenciales del contrato, así como el precio, el nombre y circunstancias del adquirente.
Tras ello, el arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles, desde que hubiera recibido la notificación, para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones.
Ello es de suma importancia por cuanto que, en todo caso, la escritura de compraventa se notificará de forma fehaciente al arrendatario, para que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la venta, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa o si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa.
Escucha a continuación el `Consultorio jurídico´del 6 de junio
